低炭素住宅と長期優良住宅の違いは？（３）

低炭素住宅は、地球環境や温暖化への配慮としてエコロジーの観点から施行された法律がもととなり、長期優良住宅は日本国内の住宅事情のかかえる局地的な地価高騰や高齢化社会をそのベースに持っていることから、この二つが全くことなるものであることはお分かり頂けたかと思います。

さて、気になる低炭素住宅の認定基準ですが、こちらは市街化区域等に限定されているのが最大の特徴です。
もし、市街化区域などでの住宅取得を考えているという方は、実は単純に木造住宅を建築するだけで低炭素化認定の１つの条件をクリアしていることになります。
一般的に長期優良住宅よりも審査の基準が明確で目指しやすいのが「低炭素住宅」。
しかし、その優遇措置は長期優良住宅と非常によく似ていますので、取り組みやすくバックも大きいというのが魅力的ではあります。

≪低炭素住宅の認定条件≫

①外皮性能（※改正省エネ基準・・・熱の通りやすさを示すU値が判断基準。）

②一時エネルギーの消費量が改正省エネ基準より10％削減

③低炭素の取り組みとして指定８項目から2つ以上採用している事

［低炭素の取り組み8項目］節水機器の設置はされているか？／雨水・井戸水・雑排水利用設備はととのっているか？／HEMSあるいはBEMSの設置／蓄電池は備えられているか／ヒートアイランド対策／住宅劣化を防ぐための軽減措置はしているか／木造住宅であるかどうか／高炉にセメントなどを使用しているかどうか

※①、②のほかに、③でご紹介した８つの項目から合致している条件が2つ以上必要です。
木造住宅であるだけでまずは１つクリアしている訳ですから、それ以外に１つ雨水などの雑排水利用設備をととのえる、などどれが現実的に達成しやすいものかを考えてみると良いでしょう。

低炭素住宅と長期優良住宅の違いは？（２）

長期優良住宅が推奨される背景には、日本ならではの高齢化社会の問題が見え隠れするわけですが、一方で「低炭素住宅」として主流になりつつある物は世界的な環境問題を背景にして施工された法律が関係しています。

地球温暖化やCO2排出権をめぐる問題はもはや当たり前の事になり過ぎてしまい、結局どんな問題なの？と聞かれると答えられない人も多いのではないでしょうか。
地球温暖化の直接的な現任として挙げられるのは人為的起源の温室効果ガスです。
世界中で排出される温室効果ガスは、自然界が吸収する（※CO2を吸収し、O2を排出する）量の2倍以上とも言われています。
きちんとサイクルにのっとって使われるCO2の量を超えた分はどうなるのか？という問題がいわゆる「地球温暖化」です。
気温の上昇は生態系へダイレクトに影響をもたらすほか、主にアフリカなどの地域での深刻な水不足、農産物への打撃、局所的な雨、災害・・・・というように負のスパイラルにつながっていきます。

日本国内の場合を見てみると、今のように日本がCO2の排出量を減らすために真剣に取り組まなければいけなくなったのは実は高度経済成長以降の事。
江戸時代まではエネルギー循環型の社会システムが成立していて、今現在の計算方法で算出すると当時はCO2排出量はほぼ０に近い状況であったと推測されているくらいです。

低炭素住宅の認定制度が施工されたのは東日本大震災後の2012年12月。
今ではIEAの調査結果によると日本は世界第5位のCO2排出国として世界に深刻な影響を及ぼす立場にいることを危惧してこのような制度が一般的になってきたようです。

低炭素住宅と長期優良住宅の違いは？

家づくりを進めている際に、漠然と「長期優良住宅」を検討していたのですが、資金面やその他手続き、申請等が何かと大変というイメージがあったためなかなか踏み切れないでいました。
担当者さんと話をしているうちに、「低炭素住宅」というタイプの住宅を施工した場合にもなんだか優遇措置があるようだ・・・とのこと。
でもそもそも低酸素住宅と長期優良住宅って何が違うのでしょうか。

長期優良住宅は日本の風土ならではの一風変わった法律がベースになっている

長期優良住宅と言うのは、もともと欧米諸国と比較して建物の耐久年数が著しく低い傾向にあった日本の住宅事情から、長い目でみて長期的に資産価値が保てるような住宅をめざそうという動きを法律で定めたものです。

この法律が出来なのは5年ほど前。
欧米では耐用年数が50年以上というのが当たり前なのですが、日本では現状耐用年数が平均30年程度。
これは個人の住居費の負担が、欧米に比べて1.5倍近くにも上るという計算になります。
新築で30年しか資産価値がないとして、30年、35年のローンが選ばれているという現状なのですが、つまり完済と同時に住宅は建て替えの時期を迎えるという計算になる訳です。

超高齢化社会を迎えている裏で増える「住宅問題」を解決するために

言うまでもなく日本は世界屈指の長寿国。
そして高齢者の人口が非常に多いのですが、人口や世帯数が減少していることで都市へ人が一極集中し、地価の上昇はさけられない状況になりつつあります。
もし、住宅を長持ちさせることが出来れば完済後も資産価値が残り、国民全体の居住費の負担が減少するというのが長期優良住宅に隠された狙いなのです。

この家は誰のものなのか・・・？

友人の兄夫婦には子供が無いため、長年都心の賃貸マンションに暮らしてきましたが、夏に自宅階段で転倒し、入院生活が長かったことがきっかけで自立が難しくなってきたお父さんとの同居を考え、先日実家近くに新築住宅を建てることになりました。

40代で初めて住宅を取得する兄夫婦ですがそれなりに収入もあり、子どもがいない分お金にも余裕があるようです。
のちのちのことを考えるとやっぱり両親だけの暮らしは不安なので安心しました。

このお正月、実家に集まった際にこれからどのように家を建てるのか、という話し合いをしていましたが、そもそも実家の土地・建物を売却し新たに同じエリアに新築を建てるという事になることから、ローンやら相続、その他いろいろと取り決めがあるという事で先が思いやられます。

お父さんが今現在住んでいる住宅は、両親名義の土地・建物なので、もちろん一般的な民法で考えると相続権は友人、兄共に同じ割合で発生します。
しかし、それを売却して得たお金を頭金に充当し、新たに両親と兄夫婦が住む住まいを建てるということになり、結局実家はだれのものか・・・？というので一悶着ありそう。
そこで現在、相続関連でトラブルにならないよう兄夫婦と弁護士、友人とで話し合いをしている最中です。

そもそも子どもがいない夫婦の場合、どちらかが無くなった場合にはその両親や配偶者御兄弟にも相続権が発生するとあり、万が一兄夫婦の名義で家を建てるとなるとなんだか面倒な事になりそうです。

家の建て替えや住み替えなどは、やはり高齢になってくると相続問題にもかかわってくるのでそう安易には決めることが出来ない問題ですよね。
家づくりの際は相続や権利問題にも関心を持ってみると良いと思います。

夫婦二人でローンを組む時の注意点

40代、50代になってからお子さんのいないご夫婦がマンションや新築の購入と言う事でご相談に来ることが多いのですが、こうした方のほとんどが選択されるのが収入合算型のローン（※ご夫婦の収入を合算した形で返済負担率を設定。どちらかが連帯保証人になります。）、そしてペアローン型（※ご夫婦どちらも借入人となり発生する支払い義務は同等です。）のいずれかです。

ご夫婦それぞれがローンの借り入れをするというと、なんだか難しい感じがしますが、年齢的にも収入に余裕があり、短期間でも無理なく返済する事ができるのでこうしたローンを選択する方が多いです。

たとえばペアローンを組んだ場合ですが、ご夫婦それぞれが所得税・住民税を支払っている場合に限り住宅ローン減税の優遇を受けることが出来ます。
（※ただし、住宅ローン減税はそもそも所得控除では無く税額の控除ですので、支払っている是額以上の控除を受けることは出来ないので注意が必要です。）
ペアローンを選ぶのか、それとも収入合算型のローンにするのかを選ぶ際には、このような住宅ローン減税の適用法についても考えるようにしましょう。

40代以降でローンを組もうと考えている人が最も悩むのはやはり完済期間ではないでしょうか。
現実的に、45歳でローンを組んだとしても25年間で70歳。
一般的に定年退職する年齢から考えると60歳以降の支払いというのは不安に感じることでしょう。
ご夫婦でそれぞれにある程度収入がある方は上にご紹介したいずれかの方法でローンを組むことで早く完済する事ができます。
（二人分の収入で返済負担率を計算できるため。）
是非検討してみてくださいね。

40代のローンの考え方（２）

金融機関に提案されたのは　「ペアローン」と「収入合算」。
40代子供なしの夫婦が組むローンは大きく分けて2種類のようです。
でもどちらを選ぶのか？は難しい問題ですよね。

借入主が主人、連帯保証人がわたし、となる「収入合算」に比較して「ペアローン」はどちらも借入主となるローン。
いまの年齢や収入などから判断して、借り入れ条件や手数料などに若干の差はあるものの、借入額が増やせることもあり魅力的ではあります。
でも、もし片方の収入がなくなってしまったら？と考えると不安は残ります。
住宅ローンを借りるという事は、建築する家自体を第一抵当権に設定する事が必須条件。
と、いうことは夫婦で別々の金融機関で借り入れをすることは出来ないので、１つの銀行で収入合算をするかペアローンを選ぶかの2択しか無いということ。
でも何を基準に選べばよいのでしょうか。

完済するのは70歳＝借入額を増やすではなく「返済期間を短く」がポイント

ファイナンシャルプランナーの方に相談していくうちに重要だと気が付いたのが「返済期間」。
そもそも多くの金融機関が完済時の年齢の上限を70歳と決めているとのことですが、正直に言うと70までローンを払うなんて現実味がなさそう。
今夫婦共に45歳なので、返済負担率（※借入額のベースとなる返済総額の年収に占める割合の事）は25％にして、夫婦の年収を合算することでローンを短くするというのが現実的な選択肢であるという事がわかりました。
我が家の場合は夫婦の年収から合算して3000万円の借入⇒57歳までで完済というプランを建ててもらう事に。
収入に余裕があれば、できるだけ早い段階にローンを後ろから払っていき期間を短くする工夫も大切なようです。

40代のローンの考え方

我が家は40代まで夫婦二人、子どもがいなかったので賃貸マンションに住んでいましたが、高齢の祖父が病気になったことで介護住宅の建築を検討するようになりました。
私たちが今現在40代、いま介護住宅を建てておくことは自分たちの老後の生活面を考えても有益ではないかな？というのがその判断基準でしたが、年齢が年齢なので、家づくりがどのようになるのかが不安でした。

初めて長年お世話になっている銀行の窓口でローン関連の相談をすることに。
そういえば、子どもがいない場合の住宅の相続とかはどうなるんだろう、退職した後は？支払方法は？？ととにかく「？」だらけになってしまい、気になることをすべて相談してみました。

40代夫婦二人でローンを組む「収入合算」「ペアローン」という選択肢

わたし達夫婦が40代なので、さすがに35年、30年なんていうローンは考えていなかったものの、基本的には家族の年収をベースに二人でローンを組むタイプのものを選ぶことになりました。（※長期ローンを組めないという場合や、希望の金額を一人では借り入れする事が出来ない時に選ばれるローン）

一人の名義で組むローンよりも借入金額が高くなるのは良いですが、条件やデメリットもあるようなのでシビアに検討する必要がありそうです。

まず一つの選択肢である「収入合算」タイプのポイントは、主にローンを申し込む人（我が家の場合は主人）の年収に、同居する家族（わたし、ですね）の収入を加算して収入合算することで借入金額が増えるというもの。
ただし、この場合わたしが連帯保証人になるのが前提です。
「ペアローン」は夫もわたしも、それぞれに債務者になるというもの。
連帯保証人では無くどちらにも同等の借入者としての責任があります。
とはいえどちらが得か？というのはこれだけではなかなか見えてきませんよね。

施主支給アイディア～

金具回りだけこだわってヨーロッパ風の水回りに

――インテリアのポイントになるのは金具だというのをデザイナーの友人に聞いていたので、水回りの金具だけは施主支給にしました。
細かい事ですが、蛇口やタオルハンガー、蝶番などの部分にこだわるだけでかなり見栄えが良くなります。
海外から輸入したのですが、あらかじめメンテナンス用にパーツなども合わせて購入しました。

 

施主支給のタイルでナチュラル風の水回りに

――Come home!などのナチュラル系インテリア雑誌が好きなので、どうしても新築の際には雰囲気のあるインテリアにしたかった。
水回りは真っ白なタイルで、と決めていたのですが工務店には思うようなタイルが無かったため施主支給でタイルを扱う建材ネットストアで購入しました。
アウトレット品も検討したのですが、廃番商品だとのちのちメンテナンスが必要になった時に同じものを入手できないというアドバイスを担当者にもらっていたので結局現行品で価格の安いイメージ通りのものを探すことに。
タイル張りは工費がかかるので建材などで節約するのが一番かもしれません。

ミラーなどの小物類は全てIKEAで調達

――友人宅が新築の際にIKEAをフル活用していたのを知っていたので、我が家もうまくIKEAを活用して家づくりをしようと決めていました。
IKEAの収納ラックの寸法ありきで収納スペースを確保したほか、水回りなどの収納やミラー、タオルハンガーなどの小物類、壁つけの棚、ほとんどIKEAの商品です。
担当者には当初からイメージを伝えていたので施主支給も問題なく進み満足のいく仕上がりになったと思います。

施主支給で気をつけたい「納入方法」

我が家は某ハウスメーカーの住宅を新築で建てました。
出来る限り自分たちで建材や設備を選びたいという希望があったので、設計段階から施主支給を希望していました。
今となっては笑い話ですが、とにかく施主支給には苦労しました。
我が家の失敗談が皆さんの家づくりのヒントになれば幸いです。

全く考えていなかった保管場所

施主支給は自分たちで設備や建材を調達するものです。
私たちがまず初めにこだわりたかったのが浴室だったので、海外のバスルームを参考に、ヨーロッパテイストの洗面ボールを個人輸入することからはじめました。
知人の助けを借り、日本に持ち込むまではスムーズに行ったものの、手元に到着してから施工するまでの間自宅で保管しなければいけないという事に後から気が付いたのは落とし穴でした。
現地はまだ足場が出来たばかりで、まだまだ洗面ボールの取り付けまでは時間があり結局当時住んでいた賃貸マンションのベランダに保管することに。
現地までの持ち込みも自分たちで手配することになり挫折しかけていましたが結局施工業者さんのご厚意で持ち込みはトラックを借りることができました。
後からメーカーの担当者さんには先に相談してくれれば・・・と言われましたが、そこまで考えて施主支給を選ばなかったのは完全に自分たちの落ち度。
これから施主支給を考えているという方は、納品後の保管方法や施工現場への持ち込み方法など、こうした点までしっかりと計画してから決断してほしいものです。

現地配送はもっと注意が必要

洗面ボールの一件でかなり慎重になり、国内の建材ストアからネットで購入した商品を施工現場に配送予約をした際、今度はタイミング良く受け取りが出来ず工期が4日ほど遅れてしまいました。
大型商品の配送は時間指定が細かく出来ないので日付指定が限界。
現場の責任者との納品の打ち合わせはもちろんですが受け取りの準備も重要です。

施主支給のワンポイント講座

予算内でうまく家づくりを行うためや理想の住まいを作る上でかかせない「施主支給」。
自分自身で建材や設備を探し買い付けを行うのはワクワクしますよね。
でもちょっと待ってください。
施主支給はちょっと間違えると取り返しのつかない事になりかねません。

施主支給はそもそも可能なのか、コスト面は把握していますか？

施工企業によっては施主支給の際に手数料をとるというところも珍しくありません。
まずは、「施主支給は可能なのか」また「手数料は有るのか無いのか」の２つを確認し、設計段階から自分自身の希望を伝えておくようにしましょう。
イメージと違う、という理由で施工段階になってから急に施主支給をしようとする人がいますが、あまりお勧めできません。
（無理に持ち込みの建材を使う事で欠陥住宅になるリスクがあるからです。）

どんなものを施主支給するのか、事前に相談しましたか？

節約のために施主支給を行うという方は見積もりをもとに、どんなものを施主支給したいのか担当者に相談するようにしましょう。
同じ型番のものをアウトレットなどで探したい、といった要望も伝えておき、工期や施工に影響が無いようにします。

言うまでもありませんが家づくりは施主一人で行うものではありません。
パートナーとなるハウスメーカーや工務店、その担当者と現場の責任者、それぞれが責任を持って仕事をしています。
施主支給は施主が思うような建材や設備を取り入れる為の方法一つではありますが、その建材が住宅のプランに合致しているのか、またどのようなスケジュールで納品されるのかは家づくりそのものの工程に大きく関わってきます。
必ず担当者に確認し、その建材や設備の仕様が本当に施工に活用できるのかをチェックする事、そして施工に関わる人全てが把握していることが大切です。